注文住宅を考え始めると、最初に悩むのが土地探しです。

・土地が先？住宅会社が先？
・良い土地はどうやって見つける？
・不動産サイトを見ていれば大丈夫？

実際に見学会などに行ってみると、
「土地が決まってからまた来てください」と言われることもあり、どう進めればいいのか分からなくなる方も少なくありません。

特に大分・別府エリアは土地条件によって家づくりに大きく影響する地域です。

この記事では、

・注文住宅の土地探しの基本
・大分・別府ならではの注意点
・失敗しない土地探しの進め方

を分かりやすく解説します。

注文住宅を検討し始めたばかりの方は、ぜひ参考にしてください。

注文住宅は「土地探し」から始めるべき？

注文住宅を検討する際、多くの方が

「まず土地を探そう」

と考えます。

不動産サイトを見て気になる土地を探す、という流れですね。

もちろん間違いではありませんが、実はそれだけではうまくいかないことも多いのが土地探しです。

土地は価格や広さだけでは判断できません。

例えば

・接道条件
・上下水道の有無
・雨水排水
・用途地域
・地盤状況

など、家を建てる際に確認すべきポイントが多くあります。

これらは不動産情報だけでは判断できないことも多いし、不動産会社の担当者では、建築の判断ができないため、注意が必要です。

つまり、土地が良さそうに見えても

「家を建てるには不利な土地」

というケースも意外と多いのです。土地は建築の視点が入らないと判断が難しいことがあります。

大分・別府の土地価格の目安

大分・別府で注文住宅を検討する場合、
土地価格はエリアによって大きく変わります。

例えば

• 大分市中心部
• 郊外エリア
• 別府市

では土地価格に差があります。　※あくまで目安

エリア	50坪の土地価格目安
大分市中心部	約1600〜2100万円
大分市郊外	約900〜1400万円
別府市	約900〜1600万円

土地探しが難しい理由

土地探しが難しい理由の一つは、良い土地ほどすぐ売れることです。

実際の不動産市場では

・一般公開される前に売れる
・不動産会社の紹介で決まる
・住宅会社経由で決まる

といったケースも珍しくありません。

そのため、不動産サイトだけを見ていると

「いつも同じで良い土地が全然ない」

と感じてしまうことがあります。

別府エリア特有の土地条件にも注意

別府で土地探しをする場合、温泉の影響を受けるエリアがあることも知っておきたいポイントです。

地域によっては

・温泉成分の影響
・硫黄成分による設備への影響

などで

・エアコン
・給湯設備
・金属部材

が劣化しやすいケースがあります。

もちろんすべての地域ではありませんが、別府ならではの土地条件として考慮しておくと安心です。

こうした地域特性は、地元の住宅会社のほうが情報を持っていることが多いです。

土地探しでよくある失敗

❌ 安い土地に飛びつく

土地価格が安くても

・地盤改良
・造成工事
・擁壁工事

などが必要になると、結果的に費用が大きくなり、

価格としては安くても、家を建てるには高い土地になることがあります。

土地は購入価格だけでなく、建築にかかる費用も含めて判断することが大切です。

❌ 家の計画が入らない

例えば

・駐車場が足りない
・日当たりが悪い
・建物配置が難しい

といったケースです。

土地単体では問題なくても、建物を計画すると不便な間取りになることもあります。

❌ 法規制で建てられない

注文住宅では、次のような条件も確認する必要があります。

・接道義務
・建ぺい率
・容積率
・用途地域

さらに、長期優良住宅を取得する場合はハザードエリアでは認定が難しいケースもあります。

将来的な住宅性能や補助金にも影響する可能性があります。

中古住宅を解体して建て替えるという選択肢

土地探しというと、更地をイメージする方が多いですが、
実際には中古住宅が建っている土地を購入して解体し、注文住宅を建てるケースもあります。

この方法にはメリットとデメリットがあります。

まずデメリットとしては、解体費用がかかることです。

建物の大きさにもよりますが、一般的な木造住宅であれば
解体費用は200万円前後になることが多いです。

そのため、土地価格だけを見ると安く見えても、

・土地価格
・解体費用
・建築費

を合わせた総額で考える必要があります。

一方でメリットもあります。

中古住宅が建っている土地は、すでに

・上下水道
・電気
・道路との接続

などのインフラが整っているケースが多いです。

そのため、新しい分譲地などと比べると

水道引き込み工事などの追加費用が発生しにくい

というメリットがあります。

また、立地の良いエリアでは更地が少なく、
中古住宅付きの土地のほうが見つかりやすい場合もあります。

土地探しでは

更地だけでなく、中古住宅付きの土地も選択肢に入れる

ことで、希望エリアで見つかる可能性が広がります。

土地探しのおすすめの進め方

注文住宅を検討している方には、次のような流れで進めるケースが多いです。

①住宅会社に相談
②土地探し
③建物の打ち合わせ
④資金計画を作る
⑤住宅ローンの仮審査

この流れのポイントは、土地探しと建物の計画を同時に進めることです。

土地はエリアによって価格が大きく変わります。
例えば大分・別府でも、駅に近いエリアと郊外では土地価格がかなり違います。

そのため

・希望エリアの土地相場
・建てたい家の大きさ
・駐車場の台数

などを考えながら、土地と建物を同時に検討していく方が現実的です。

例えば

・この土地なら平屋が建てられる
・駐車場は2台確保できる
・日当たりはこの方向が良さそう

といったことは、建物の計画がある程度見えてこないと判断できません。

そのためCOZY HOUSEでは、土地探しと並行して

・建物の規模感
・大まかな間取り
・駐車場・庭（外構計画）

などを確認しながら進めることが多いです。

そして土地と建物のイメージがある程度固まってきた段階で、

・土地代
・建物本体
・外構工事
・諸費用
・引っ越し費用

などを含めた資金計画を作成します。

この資金計画をもとに住宅ローンの仮審査を行うことで、

・借入可能額
・家づくりの総予算
・毎月の返済額

を具体的に確認することができます。

注文住宅では

土地＋建物＋諸費用

をまとめて考えることが大切です。

土地だけを先に決めてしまうのではなく、建物計画と資金計画をあわせて検討していくことで、無理のない家づくりにつながります。

よくある質問｜大分×注文住宅の土地探しQ&A

Q. 土地が先？建築会社が先？

A. 建築会社を先に決める方が失敗しにくい です。

Q. 建築条件付き土地って何？

A. 建てる会社が決まっている土地のこと。
内容によっては注意が必要です。

Q. 土地探しはどれくらい期間がかかる？

A. 平均で3〜6ヶ月程度が目安ですが、1年近く探された方もいますし、金額やエリア・校区等の条件次第で変わります。

まとめ

土地注文住宅の土地探しは、価格や立地だけでは判断できないポイントがたくさんあります。

特に大分・別府エリアでは

・温泉地域の影響
・土地条件
・建築との相性

なども考慮する必要があります。

また、大分・別府でも、人気エリアでは更地が少なく、中古住宅付きの土地を購入して建て替えるケースも珍しくありません。

そのため土地探しは、建物計画と一緒に考えることが大切です。

注文住宅を検討中の方は、土地だけで判断するのではなく、住宅会社にも相談しながら進めていくと安心です。

家づくりの最初の一歩として、ぜひ参考にしてください。